住 生 活 に 関 す る 知 識

◎賃貸住宅の賢い利用法 　 「敷金が返還されなかった」「高額な修理代を請求された」など、賃貸マンションやアパートの退去時の原状回復義務や敷金の返還をめぐるトラブルは絶えません。トラブルを防止するために次の点に注意しましょう。 　　契約時の注意点 　 署名、押印する前に敷金、原状回復義務の内容、特約条項など契約書の内容をよく読み、分からなければ納得するまで説明を求めてから契約を結ぶことです。特に、原状回復義務の範囲や内容、明け渡し時の清掃について確認しておきましょう。 　　入居時の注意点 　 チェックリストを作成し、部位ごとの損耗等の状況や原状回復の内容について、当事者が立ち会いのうえ十分に確認しておきましょう。 　 汚れ、破損があるときは、物件の状況を平面図に記入したり、写真で記録しておきましょう。 　　退去時の注意点 　 家主や不動産業者の立ち会いを求め、汚れ、破損の有無を確認して、入居者がすべき修繕義務の有無、範囲を契約に基づいて話し合い、合意した内容を記録に残しておきます。 　 また、修繕費用の請求を受けたら、明細書で確認してから支払いましょう。 　　原状回復をめぐるガイドラインの考え方 １、 　 建物の価値は時間の経過とともに減少するものであるから、通常の使用方法をしていれば、借りた当時の状態よりも悪くなっていたとしても、そのまま家主に返還すればよいのです。 ２、 　 畳、障子、ふすま、カーペットやクロスなどの損耗が、通常の使用の場合、減価償却費として賃料でまかなわれるものであるから、入居者は修繕義務を負いません。また、建物の価値を増大するような修理義務もありません。 ３、 　 通常の使用を超えた故意・過失による損耗の場合、入居者に原状回復義務が生じます。 ４、 　 通常の使用でも、カビなどが発生した後の手入れ不良で拡大した場合、入居者に責任が問われます。 ５、 　 入居者が原状回復義務を負う箇所が一部なのに、他の部分まで修理費用を負担させることは妥当ではありません。 ６、 　 上記のルールにより家主に有利な特約を定めることは禁止されていませんが、明確に契約書面に定めたうえで、入居者が十分に確認し、了解してから契約することが必要です。 このガイドは、一般的な基準を示したもので、法律的な強制力をもたない ことから、契約にあたっては、個別に判断し決定されるべきですが、原状 回復についての考え方の指針となります。 ★ 参考資料 賃貸住宅のトラブルに遭わないために　 （マイライフ2005年春号より抜粋） （PDF、２．５メガバイト）    ◎住宅の購入契約の注意点 購入住宅は、人によっては一生に一度の大きな買い物となります。 １、 どんな住宅にするか ２、 どんな場所にするか ３、 資金はいくら用意できるか ４、 交通の利便性・学校に有無など いろいろな角度からの検討が求められます。 　　契約にあたっての申込金とは 　 申込金とは、物件を押さえるためや申し込みの順位を確保するために預ける金銭です。結果として契約が成立しなかったとしても、申込金は返還されるべき金銭です。 　　契約における手付金とは 　 手付金とは、契約の成立時に支払われる金銭をいいます。成立後は、売り主と買い主双方に互いに履行する義務が生じます。いったん結んだ契約の解除にはペナルティーが発生します。 　 一般的には「契約の相手方が履行に着手するまでは、手付金を放棄して契約を解除できる」とされており、「履行に着手」前であれば支払った手付金を放棄することにより、契約を解除することになります。 　　瑕疵担保責任とは 　 物件の購入後に隠れた瑕疵があった時、特段の約束がされていない場合には、「隠れた瑕疵」の発見後、１年以内に請求ができるとする民法の規定が適用されます。 　 なお、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、新築住宅の場合、売り主は引き渡しの日から１０年間、住宅の基本構造部ついて、瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。この品確法により、新築住宅の場合、瑕疵担保責任は損害賠償請求だけでなく補修請求もできます。 →詳しくは、(社)石川県宅地建物取引業協会へ →詳しくは、(財)石川県建築住宅総合センターへ    ◎住宅のリフォーム 　 住宅のリフォームといっても、工事費は数十万円から一千万円近く要するものまであるので、以下のような手順を踏まえて慎重に施行しましょう。 １、 情報収集 　 �@家族と十分に話し合って、リフォームする箇所を明確にする�Aショールームの見学やインターネットを利用して最新の情報を集める�B省エネ性・バリアフリー対応など将来への備えについても検討する ２、 資金計画 　 �@住宅金融公庫などのリフォーム融資制度の活用を検討する　�A固定資産税などのリフォーム後の税金面の負担を確認する ３、 業者選び及び見積もり 　 �@リフォーム工事内容にあった業者を選ぶ　�A業者を選ぶ際には数社から見積もりを取るなど慎重に行う　�B見積書に指定した設備・製品が記載されているかを確認する�C見積もり内容や施行方法について不明な点は納得がいくまで確認する ４、 契約 　 �@工事金額・工期・引き渡し期日などが記載された契約書を取り交わす　�Aトラブルが生じたときに必要な約款の指定を確認する ５、 工事中 　 �@着工前には忘れず近隣へあいさつをする　�A現場に出向き、絶えず新捗状況を確認する　�B工事内容に変更や追加があったときは書面で確認する ６、 工事後 　 �@引き渡し前に工事内容や設備機器の使い方などを確認する　�A工事完了確認書を取り交わし、大切に保管する 　 なお、最近、高齢者をターゲットにした訪問販売によるリフォームトラブル（屋根補修工事・床下補強工事等）が非常に増えています。「今なら安くできる」と言って、契約を急がされることがありますが、すぐに契約することは避けましょう。家族と相談し、必要な改修ならば、複数の業者から見積書を取るなど、慎重に対応しましょう。 →詳しくは、(財)住宅リフォーム・紛争処理支援センターへ

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